コラム

記事番号:T00021729
2010年3月26日0:00
 
 景気低迷に伴い、投資リスク回避のため、現金を抱え込んでいる人も少なくない。とはいえ、投資には常にリスクが付き物で、投資の方法とターゲットをしっかり見定めれば、もうけることは不可能ではない。

 資金を銀行に預けっぱなしにしていても、利息は微々たるもの。不動産を運用している大家のおやじさんやおばさんの方が、たっぷりもうけているばかりか、不動産に資産価値があるから、お金が減る一方なんていう心配もない。

 ただここ数年、台北市の住宅価格が上がる一方なのは周知の事実だ。今や、買った不動産を他人に貸しても大して儲からない。平均投資回収率はわずか3.21%だ。しかし、中南部に注目してみると、うまくやれば投資回収率は6~7%と2倍以上。試してみる価値はある。(図を参照)
T000217291

 
 では今回は、大家稼業の経営戦略を探ってみよう。

1. 物件選びと運用方法

 大家稼業を営むために、購入物件を選ぶ際のポイントは何だろうか。周辺の生活環境?交通の利便性?家賃相場?それとも、賃貸ニーズ?

 できることなら、学校の校区内やその周辺が最適だ。具体的には、賃貸契約が7年にわたるかもしれない医科大学、例えば中国医薬学院周辺や、総合大学の逢甲大学を中心とする商圏の物件がお薦めだ。

 大家が最もよく使う手は、安くて古いアパートやエレベーター付きのマンション物件、ワンルームなどを購入して、いつも決まった内装業者にリフォームを依頼するというもの。

 例えば、台中市のぼろアパートで1戸30坪前後の物件を購入するなら、150万台湾元あれば十分だ。これを4部屋のワンルームに作り変え、1室当たり20万元かかったとしても、投資額は全部で230万元だ。各室の家賃を月5,000元に設定したとすれば、何もしなくても毎月2万元の家賃収入が手に入る計算で、投資回収率は10.43%に上る。

 実は筆者の自宅も台中にある。そこで、おととし約10坪の中古ワンルームを55万元で購入した。室内をきれいにして、月4,500元で貸し出せば、投資回収率は9.81%の計算だ。

 ワンルームを貸し出す大家の中には、数年後に転売する人も多い。こうした場合、台湾の法律では、賃貸契約が売買契約より優先されると規定されており、その部屋の所有者が変わったとしても、店子は賃貸契約期間中、居住権を主張できる。

 こういったケースは一般に、「賃貸契約付き売却」といわれ、物件を販売すると同時に、店子との賃貸契約も買い手に引き継がれる。買い手にとっては、購入後に店子を探す手間が省けるというものだ。

 この場合の売買の成約価格が280万元だったとすれば、売り手にとって、投資回収率21.73%で、もうかったといえる。買い手にとっても、毎月の家賃収入で、投資回収率は8.57%とお買い得だ。

2. 店子探しのコツ

 家具・家電一式をそろえ、賃貸率を上げるのは基本中の基本だ。冷蔵庫、洗濯機、クーラー、テレビ、有線放送やインターネット接続サービス契約などを付ければ、店子はスーツケース一つで入居でき、家賃以外の出費が抑えられるというわけだ。

 大家の中には、海外から来たビジネスパーソンに部屋を貸す者も少なくない。というのも、大半が本社から派遣されて台湾で仕事をしており、通常は家賃も会社が負担するため、会社と賃貸契約を結び、毎月の家賃は小切手で支払われることが多く、収入が安定するからだ。

 企業で働いている女性をターゲットにする大家もいる。ただし、一定のルールを設ける。ペットやビンロウ(かみたばこのようなしこう品)、入れ墨を禁止し、言葉遣いの悪い人には貸さない。こうして、トラブルを防止するのだ。さらに、ガスコンロを使った料理禁止、異性の友人を泊めてはいけないなど厳しい条件を課する大家もいる。  空室ができれば、インターネットで店子を募集し、部屋を案内する手間を省く大家もいる。中には、ビルの管理人に家賃1カ月分を手数料として支払って、入居希望者を部屋に案内するよう頼む強者も。「重賞之下必有勇夫(重賞のもとに必ず勇夫あり」というわけで、手数料目当ての管理人のおかげで賃貸率は極めて高くなる。

 台北のある大家は、何でも200室以上を所有しているとかで、ハイテクを使って物件を管理をしているという。協力企業を探し、電話やパソコンによる遠隔操作を開発。監視モニターで各室を見張り、携帯電話でドアを開けることもできるから、入居希望者をわざわざ案内しに出向く必要がない。店子が鍵を忘れた場合も、携帯電話やパソコンを使って、代わりにドアを開けてやれるとか。

 何もしなくても、店子からの家賃収入が得られる大家稼業は、現代人共通の夢だ。ただ、賃貸物件の購入も、株式売買と同じで、リスクもあれば、専門知識も必要だ。安値で買って、長期にわたってもうけた後、高値で売る。誰もが分かっちゃいるけど、うまくやるのは難しい。勝ち組になりたければ、慎重かつ大胆に始めてみよう。


ワイズコンサルティング 荘建中